Cabaran Belia Memiliki Rumah Serta Solusinya

Pengenalan

Views adalah rencana yang diterbitkan bagi menggalakkan perbincangan dan pertukaran pandangan tentang isu-isu semasa. Rencana ini adalah merupakan pendapat penulis dan tidak semestinya mewakili pendirian rasmi KRI.

Rencana ini ditulis oleh Muhammad Nazhan Kamaruzuki dan Dr Mohd Amirul Rafiq Abu Rahim penyelidik dari Khazanah Research Institute (KRI).Penulis berterima kasih atas maklum balas dan komen daripada Theebalakshmi Kunasekaran, penyelidik di KRI.

Khazanah Research Institute (KRI) dalam laporannya yang bertajuk “Households and The Pandemic 2019-2024: The State of Households 2024” mendapati perbelanjaan perumahan dan utiliti merangkumi satu per empat (23.2%) daripada jumlah pendapatan isi rumah pada tahun 2022. Perbelanjaan itu merupakan komitmen yang terbesar bagi isi rumah untuk memenuhi keperluan asas iaitu tempat kediaman, selain makanan dan pengangkutan.

E-mel penulis: nazhan.kamaruzuki@krinstitute.org, amirul.rahim@krinstitute.org

Tidak dinafikan, pemilikan kediaman menjadi aspirasi dan indikator kesejahteraan hidup bagi kebanyakan rakyat Malaysia. Malah, agenda pemilikan harta kediaman juga sentiasa diangkat dalam dasar-dasar kerajaan sama ada di peringkat persekutuan atau negeri, menerusi pelbagai program mereka. Pada masa yang sama, isu pemilikan rumah dalam kalangan belia juga sering menjadi topik perbincangan orang awam dan penggubal dasar.

Rencana ini membincangkan cabaran pemilikan rumah yang dihadapi oleh golongan belia di sebalik penawaran rumah yang tidak mampu milik dan pasaran pekerja yang tidak memberangsangkan serta hakikat kehidupan di bandar yang menjadi lokasi tumpuan anak muda.

Penyewaan gambaran aspirasi pemilikan kediaman menurun

Pemilikan rumah di Malaysia berada pada tahap tinggi berbanding beberapa negara maju dan serantau. Mengikut data terkini, kadar pemilikan rumah Malaysia berada pada tahap tinggi, iaitu 76.5%, berbanding United Kingdom (63.0%), USA (65.9%), Australia (66.3%), Korea Selatan (57.3%), Jepun (55.04%). Ini seolah-olah menunjukkan semakin maju sesebuah negara semakin ramai rakyat yang akan hidup menyewa.

Walaupun kadarnya tinggi, data pemilikan rumah di Malaysia tersebut mengambil kira sebahagian besar pemilikan rumah di luar bandar dan rumah bukan formal. Berdasarkan Rajah 1 di bawah, data dari tahun 2016 menunjukkan kadar pemilikan rumah di luar bandar umumnya lebih tinggi berbanding di bandar. Peratusan isi rumah menyewa di bandar juga menunjukkan sedikit peningkatan daripada 23% pada tahun 2016 kepada 24% pada tahun 2022. Manakala pemilikan perumahan di luar bandar menunjukkan kadar yang lebih tinggi dan meningkat daripada 85.6% ke 87.6% dalam tempoh yang sama. Umum mengetahui bahawa rumah-rumah tidak formal seperti rumah kampung bukanlah sesuatu yang asing dalam pasaran rumah di Malaysia terutamanya di luar bandar.

Jika diteliti, negeri-negeri dengan kadar urbanisasi tinggi lazimnya mempunyai kadar pemilikan rumah yang rendah dan isi rumah menyewa yang lebih tinggi. Sebagai contoh, isi rumah menyewa di Kuala Lumpur meningkat daripada 33.8% pada tahun 2016 ke 34.3% pada tahun 2022. Begitu juga di Labuan, yang meningkat daripada 25.3% ke 31.1% bagi tempoh yang sama. Inilah hakikatnya di Malaysia iaitu walaupun perbandaran memberi peluang ekonomi lebih baik, tetapi aspirasi memiliki rumah di bandar seperti tidak kesampaian.

Tekanan di pasaran perumahan

Di sebalik paradigma penyewaan yang ada, pasaran rumah yang menawarkan harga tidak padan dengan pendapatan rakyat dilihat menyukarkan aspirasi belia untuk memiliki rumah. Berdasarkan indikator gandaan median, sektor perumahan di Malaysia berada pada tahap 4.3 iaitu ‘sangat tidak mampu milik’ bagi tahun 2022. Malah, median harga rumah juga meningkat pada kadar 6.9% setiap tahun berbanding median pendapatan isi rumah yang hanya meningkat sebanyak 2.6% bagi tempoh 2012-2022.

Pada masa yang sama, pemaju-pemaju swasta lebih memberi tumpuan menyediakan rumah-rumah yang lebih mahal di dalam pasaran. Ini dapat dilihat, apabila komposisi unit perumahan baharu dilancarkan yang berharga RM500,000 ke atas terus meningkat daripada 24.7% pada tahun 2022 ke 39% pada tahun 2023. Besar kemungkinan, komposisi atau corak penawaran rumah mewah tersebut lebih ketara di kawasan bandar.

Jika dilihat melalui perbandingan median harga rumah, sememangnya kos perumahan berkait rapat dengan kadar urbanisasi iaitu kos perumahan di bandar jauh lebih tinggi. Seperti contoh, median harga rumah Malaysia pada suku kedua tahun 2024 adalah RM350,000 tetapi median harga di Selangor dan Kuala Lumpur jauh lebih tinggi iaitu RM460,000 dan RM500,000. Hatta, harga rumah kos rendah juga boleh berbeza mengikut kawasan tertentu walaupun berada dalam negeri yang sama. Seperti contoh, median harga rumah kos rendah di Hulu Selangor, Selangor adalah RM115,000 tetapi di Petaling, Selangor adalah RM325,000.

Tekanan di pasaran pekerjaan

Selain daripada masalah pasaran perumahan itu sendiri, golongan belia juga dihimpit dengan masalah di pasaran buruh yang merungsingkan. Ini lantas sudah tentu memberi kesan kepada kadar pemilikan kediaman golongan belia, hatta aspirasi mereka untuk memiliki rumah.

Jika kita lihat di pasaran pekerjaan, hampir 50% tenaga kerja berhadapan dengan kenaikan gaji yang tidak memberangsangkan dalam tempoh masa sedekad. Di samping gaji yang mendatar, masalah gaji di Malaysia juga boleh disifatkan rendah sehingga tahap amat sukar bagi kebanyakkan pekerja mengumpul simpanan yang cukup bagi hari tua, terutamanya golongan belia. Ini boleh dilihat melalui simpanan yang rendah bagi golongan belia apabila kajian KRI mendapati kira-kira 90% pencarum belia (umur 30 tahun ke bawah) tidak mempunyai simpanan yang cukup untuk persaraan mereka.

Tanpa pendapatan yang cukup untuk golongan belia membuat simpanan hari tua, apakah wajar mereka membuat komitmen kewangan besar untuk memiliki rumah lantas menjerat diri dengan komitmen dan risiko yang ada?

Segulung ijazah juga tidak lagi menjanjikan peluang pekerjaan yang baik untuk para graduan belia. Ini kerana terdapat ketidakpadanan pekerjaan dengan tahap pendidikan dan bidang mereka, terutamanya dalam kalangan graduan baharu. Berdasarkan data, sepanjang tempoh 2015-2021, lebih daripada separuh graduan bekerja dalam bidang yang tidak sepadan dengan kelayakan mereka.

Implikasinya terhadap pemilikan rumah dalam kalangan belia

Cabaran pemilikan rumah bagi golongan belia bukan hanya pada pasaran perumahan yang tidak mampu milik tetapi juga prospek pekerjaan yang tidak memberangsangkan. Maka, golongan belia pasti akan mengambil masa untuk melakukan komitmen memiliki rumah atau langsung tidak melihatnya sebagai sebuah aspirasi lagi.

Ini disokong oleh kajian Institut Penyelidikan Belia Malaysia (IYRES) yang mendapati sebab golongan belia masih tidak memiliki rumah adalah kerana tidak mempunyai pendapatan yang lebih mencukupi setelah ditolak dengan perbelanjaan mereka. Malah, majoriti golongan belia tersebut tinggal bersama ahli keluarga mereka dan tidak mempunyai perancangan untuk memiliki rumah. Jika ada pun belia yang mempunyai pekerjaan dengan pendapatan yang lebih baik, besar kemungkinan golongan ini terperangkap dalam keadaan mereka tidak layak menerima bantuan berkaitan perumahan daripada kerajaan dan tidak mampu membeli rumah yang mahal yang dijual oleh pemaju swasta.

Sebagai rekod, komitmen pembiayaan perumahan warga belia rata-ratanya bermula ketika mereka berumur hujung 30an dan awal 40an. Berdasarkan data, komitmen kewangan utama bagi belia muda yang berumur 20-29 adalah kepada hutang kereta, pendidikan, dan pembiayaan peribadi. Pembiayaan perumahan menjadi komitmen paling utama hanya bagi mereka yang berumur 40-49 tahun.

Menyewa mungkin merupakan langkah praktikal bagi golongan belia buat sementara waktu tetapi apakah jaminan kos menyewa juga akan kekal mampu ditanggung? Ini kerana harga rumah yang tinggi terutamanya di kawasan bandar tidak hanya mencerminkan kos untuk memiliki rumah yang tinggi, tetapi juga kos untuk menyewa yang mahal.

Cadangan dasar: Reformasi paling madani

Campur tangan kerajaan melalui dasar dan program yang efektif diperlukan ke arah menjadikan sektor hartanah efisien supaya para belia boleh memiliki rumah idaman tanpa perlu bantuan kerajaan kepada mereka. Kerajaan tidak semestinya perlu membina projek perumahan khas untuk golongan belia tetapi boleh menggunakan stok perumahan sedia ada dan lambakan rumah-rumah yang tidak terjual, yang boleh diprogramkan untuk golongan belia.

Selain itu, pasaran kediaman perlu beralih kepada bina-kemudian-jual supaya para pembeli, terutama golongan belia, tidak perlu lagi menanggung risiko rumah sakit, lewat, atau terbengkalai, yang semestinya boleh menekan komitmen kewangan mereka. Dengan itu, golongan belia dapat merancang perbelanjaan dan tabungan mereka untuk hal-hal yang lain tanpa perlu risau akan komitmen tambahan jika wujudnya kecacatan di peringkat pembinaan mahu pun selepas pembinaan rumah.

Pada masa yang sama, terdapat keperluan untuk mengurus sektor penyewaan yang selama ini adalah informal walaupun signifikan terutamanya bagi golongan belia. Salah satunya adalah untuk mewartakan Akta Sewaan Kediaman yang boleh menjamin dasar dan intervensi yang inklusif. Akta Sewaan Kediaman bukan terhad untuk menggariskan tanggungjawab penyewa dan tuan rumah, tetapi juga perlu mempunyai objektif yang luas seperti menguatkuasakan standard perumahan berkualiti, memberi ruang kepada penyewa menjadi sebahagian daripada komuniti kejiranan, dan mengiktiraf komitmen bayaran sewa di dalam formulasi dasar yang inklusif.

Rujukan

1. DOS. 2020. “Household Income and Basic Amenities Survey Report 2019.” Putrajaya: Department of Statistics Malaysia. 2023. “Household Income and Basic Amenities Survey Report 2022.” Putrajaya: Department of Statistics Malaysia.
2. IYRES. 2021. “Kajian Pemilikan Rumah Dalam Kalangan Belia Malaysia.” Putrajaya: Institut Penyelidikan Pembangunan Belia Malaysia.
3. KRI. 2015. Making Housing Affordable. Khazanah Research Institute. 2024a. “Households and the Pandemic 2019-2022: The State of Households 2024.” Kuala Lumpur: Khazanah Research Institute. 2024b. “Shifting Tides: Charting Career Progression of Malaysia’s Skilled Talents.” Kuala Lumpur: Khazanah Research Institute. 2024c. “The Financialization of Our Lives: Values and Trade-Offs.” Kuala Lumpur: Khazanah Research Institute.
4. NAPIC. 2024. “Jadual Harga Kediaman Sukuan Terkini Q2 2024.” Putrajaya: Pusat Maklumat Harta Tanah Negara.
5. Nithiyananthan Muthusamy, Jarud Romadan Khalidi, and Mohd Amirul Rafiq Abu Rahim. 2023. “The Returns to Malaysian Labour - Part I: Wage Growth and Inequality from 1995 to 2019.” Kuala Lumpur: Khazanah Research Institute.
6. Nor Suzylah Sohaimi, Alias Abdullah, and Syafiee Shuid. 2017. “Housing Affordability and Pathways among Malaysian Young Professionals in Greater Kuala Lumpur.” International Journal of Academic Research in Business and Social Sciences 7 (2).
7. Suraya Ismail, Christopher Weng Wai Choong, Hawati Abdul Hamid, Nur Fareza Mustapha, Gregory Ho, Theng Theng Tan, Muhammad Nazhan Kamaruzuki, and Adam Firouz. 2019. “Rethinking Housing: Between State, Market and Society: A Special Report for the Formulation of the National Housing Policy (2018–2025), Malaysia.” Kuala Lumpur: Khazanah Research Institute.
8. World Population Reviews. n.d. “Home Ownership by Country 2024.” World Population Review. Accessed October 1, 2024.